مشارکت در ساخت و ساز املاک در بابل ⚒️🏚️| انواع قراردادها و اسناد📚

سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز یکی از راه‌های مهم برای ایجاد توسعه و رشد اقتصادی در یک منطقه است. شهر بابل، به عنوان یک شهر در استان مازندران ایران، نیز از این نظر استثنایی نیست.
مشارکت در پروژه‌های ساخت و ساز در بابل می‌تواند شامل ساخت و توسعه مجتمع‌های مسکونی، تجاری یا صنعتی، ساخت و بهسازی زیرساخت‌ها مانند جاده‌ها، پل‌ها، بنادر و فضاهای عمومی و همچنین احداث پروژه‌های بزرگ مانند مجتمع‌های تجاری و مسکونی، هتل‌ها، و پارک‌های صنعتی باشد.
با توجه به ظرفیت‌های طبیعی، موقعیت جغرافیایی مناسب و نیازهای مسکن و تجاری مردم، بابل یک شهر جذاب با پتانسیل بالا برای سرمایه‌گذاری در زمینه ساخت و ساز محسوب میشود. این سرمایه‌گذاری‌ها منجر به ایجاد اشتغال، خرید ویلا در بابل توسط مردم از سراسر کشور، رونق تجاری، توسعه زیرساخت‌ها و بهبود شرایط زندگی مردم در این منطقه خواهد شد.

مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت یک قرارداد قانونی است که بین مالک یک زمین یا ملک و یک سازنده صورت می‌گیرد. در این قرارداد، مالک دارای زمین یا ملکی قدیمی است که قصد دارد آن را با یک آپارتمان جدید جایگزین کند و سازنده دارای تخصص و سرمایه در زمینه ساخت و ساز است. طرفین با ادغام سرمایه‌های خود، یک آپارتمان جدید را احداث می‌کنند و در نهایت در سود حاصل از فروش این آپارتمان با یکدیگر شریک می‌شوند. در این قرارداد، مالک زمین می‌تواند از سرمایه، تخصص و منابع سازنده برای احداث آپارتمان جدید خود استفاده کند و در مقابل سازنده، بخشی از سود حاصل از فروش واحدهای آپارتمان را دریافت می‌کند.

این تقسیم سود معمولاً بر اساس توافقات صورت گرفته در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین می‌شود. با این ترکیب منابع و تخصص‌ها، مالک و سازنده به طور مشترک به احداث آپارتمان جدید می‌پردازند و هر کدام از طرفین از مزایای مشترک این پروژه بهره‌مند می‌شوند. مشارکت در ساخت یک راه موثر برای بهره برداری از تخصص و سرمایه‌های مختلف در حوزه ساخت و ساز است و به طرفین امکان می‌دهد تا با بهره‌گیری از منابع مشترک، یک پروژه مسکونی یا تجاری موفق را پیاده‌سازی کنند و از سود حاصله آن بهره‌مند شوند.

تعریف مشارکت در ساخت :

طرفین با ادغام سرمایه‌های خود، یک آپارتمان جدید را احداث می‌کنند و در نهایت در سود حاصل از فروش این آپارتمان با یکدیگر شریک می‌شوند.

مزایای مشارکت در ساخت و ساز

بازسازی بافت‌های فرسوده

مزایای مشارکت در ساخت و ساز بازسازی بافت های فرسوده است. در گذشته، قوانین ساخت و ساز و نظارت بر مقاومت و سازگاری ساختمان‌ها با زلزله به اندازه کافی کامل نبود. آیین‌نامه ۲۸۰۰ که در سال ۱۳۶۷ تصویب شد، بر اساس مقاومت ساختمان‌ها در برابر زلزله تأکید داشت. اما اجرای دقیق این مقررات در ابتدای ابلاغ آنها مورد توجه خاصی قرار نمی‌گرفت. اما امروزه سازمان نظام مهندسی تمام تلاش خود را برای اجرای صحیح این آیین‌نامه صورت داده است.

جلوگیری از نشست ساختمان

از دیگر مزایای مشارکت در ساخت و ساز، جلوگیری از نشست ساختمان است. استحکام بنا فقط به مقاومت در برابر زلزله محدود نمی‌شود. نشست نامتقارن یکی از مسائل مهم است که بسیاری از ساختمان‌های قدیمی با آن روبرو هستند. ترک‌های بزرگ و خطرناک ناشی از نشست ساختمان می‌تواند خسارت‌های جانی و مالی زیادی ایجاد کند. مشارکت در ساختمان سبب می‌شود تا از نشست‌های احتمالی پیشگیری شود و سلامت و امنیت ساکنان حفظ شود.

جلوه زیبای ساختمان

از دیگر مزایای مشارکت در ساخت و ساز جلوه زیبای ساختمان است. ساختمان‌های کلنگی نه تنها زیبایی شهر را کاهش می‌دهند، بلکه باعث کاهش اعتماد به نفس ساکنان نیز می‌شوند. بازسازی ساختمان در طرح مشارکت در ساخت پل سفید، به طور قابل توجهی چهره شهر را زیبا می‌کند و حس خوبی را برای ساکنان به ارمغان می‌آورد.

بیشتر بخوانید: آشنایی با انواع معماری ویلا در شهر پل سفید 

امکانات روز

از دیگر مزایای مشارکت در ساخت و ساز، امکانات روز ساختمان است. مشارکت در ساختمان، بازسازی و بهبود آن امکانات را به ساکنان فراهم می‌کند. خانه‌های قدیمی با وجود پله و سرویس بهداشتی غیر مناسب، باعث کمردرد و درد پا می‌شوند. اما در ساختمان‌های بازسازی شده و جدید، امکاناتی مانند آسانسور و سرویس بهداشتی فرنگی وجود دارد که این مشکلات را برطرف می‌کند. بازسازی خانه‌های کلنگی منجر به کاهش هزینه‌های تعمیر و نگهداری می‌شود و مصرف انرژی را نیز کاهش می‌دهد. تعویض ابزار و وسایل، استفاده از پنجره‌های دوجداره و تعویض موتورخانه قدیمی به عواملی است که هزینه های بازسازی را کاهش داده و مصرف انرژی را کمتر می‌کند.

امکانات ساختمان بازسازی شده:

آسانسور و سرویس بهداشتی فرنگی، پنجره‌های دوجداره و تعویض موتورخانه قدیمی

فروش سریع خانه

یکی دیگر از مزایای ساخت وساز، فروش سریع خانه است. خریداران معمولاً تمایل دارند خانه‌های بازسازی شده را با توجه به بودجه‌ی خود انتخاب کنند. در صورتی که شما نیز قصد بازسازی خانه‌تان در شهر پل سفید را داشته باشید، خانه شما به سرعت به فروش می‌رسد.

انواع مشارکت در ساخت و ساز

مشارکت مرحله‌ای:

در این نوع قرارداد، با پایان هر مرحله از ساخت و ساز، سهمی از ملک به سازنده منتقل می‌شود. به عنوان مثال، طرفین ممکن است توافق کنند که با اتمام زیرسازی و اسکلت بندی، یک دانگ از ملک به پیمانکار منتقل شود.

مشارکت با وکالت:

در این نوع قرارداد، مالک و سازنده توافق می‌کنند که زمانی که ساخت و ساز به مرحله مشخصی می‌رسد، مالک وکالتی به سازنده می‌دهد. این وکالت برای انتقال سهم سازنده استفاده می‌شود و او می‌تواند برای تنظیم سند رسمی وارد عمل شود.

مشارکت اولیه:

در برخی موارد، همانطور که قرارداد مشارکت منعقد می‌شود، سه دانگ از ملک به پیمانکار منتقل می‌شود و او می‌تواند فرآیند ساخت و ساز را آغاز کند.

انواع قرار داد های مشارکت در ساخت وساز

قرارداد مشارکت عادی

در این نوع قرارداد، مالک زمین سهمی از ملک را ارائه می‌دهد و سازنده یا پیمانکار ساختمان مسئولیت هزینه‌های ساخت و ساز را به عهده می‌گیرد. قیمت زمین یا موارد دیگر ذکر نمی‌شود و تنها تعهد سازنده برای تحویل ساختمان با کیفیت مشخص در زمان مشخص مورد توافق قرار می‌گیرد. در پایان، مالک و سازنده سهمی از ملک را به اشتراک می‌گذارند.

قرارداد مشارکت سهامی

در این نوع قرارداد، سازنده ابتدا قسمتی از ملک را از مالکان آن خریداری می‌کند و سپس با مالکان دیگر به صورت مشارکتی و سهمی در احداث ساختمان همکاری می‌کند.

قرارداد مشارکت تعویضی

در این نوع قرارداد، مالک یا سازنده بخشی از سهم خود را با یک قسمت از ملک دیگر معاوضه می‌کند و در ادامه کار قرارداد را منعقد می‌کنند.

قرارداد مشارکت تکمیلی

در این حالت، پروژه ساخت و ساز که توسط یک سازنده آغاز شده و تمام نشده است، به یک سازنده دیگر واگذار می‌شود. سازنده جدید برای تکمیل پروژه، قسمتی از عایدات را به عنوان سهم دریافت می‌کند.

قرارداد مشارکت تهاتری

در این نوع قرارداد، سازنده هزینه‌های ساخت و ساز را تأمین می‌کند و در مقابل بخشی از سهم ملک، سهامی را دریافت می‌کند.

این انواع قراردادهای مشارکتی در صنعت ساخت و ساز استفاده می‌شوند و بسته به شرایط و توافقات طرفین، اجرا می‌شوند.

قوانین مشارکت در ساخت وساز

قانون مشارکت در ساخت یا قانون تعیین شرایط شراکت در ساختمان، قوانینی هستند که شرایط و مقررات مربوط به مشارکت در ساخت و ساز را تعیین می‌کنند.

• اجرای اسناد رسمی و دفتری در قانون مشارکت در ساخت و ساز، قانونی است که اجرای اسناد رسمی و دفتری مربوط به فرآیند مشارکت در ساختمان را تنظیم و تعیین می‌کند.
• جذب سرمایه گذاری خارجی در قانون مشارکت در ساخت و ساز، قانونی است که جذب سرمایه گذاری خارجی در فرآیند ساختمان‌سازی را تنظیم و تعیین می‌کند.
• مالیات بر ارزش افزوده در قانون مشارکت در ساخت و ساز، قانونی است که مالیات بر ارزش افزوده را در فرآیند ساختمان‌سازی تنظیم و اعمال می‌کند.
• اجرای دادگاه‌ها در قانون مشارکت در ساخت و ساز، قانونی است که اجرای دادگاه‌ها و حل اختلافات مربوط به مشارکت در ساختمان را تنظیم و انجام می‌دهد.

قوانین مشارکت در ساخت :

• قانون اجرای اسناد رسمی و دفتری
• قانون جذب سرمایه گذار خارجی
• قانون مالیات بر ارزش افزوده
• قانون اجرای دادگاه ها

شرایط و نحوه مشارکت در ساخت و ساز

برای مشارکت در ساخت و ساز، توجه به موارد زیر ضروری است:

1. محاسبه میزان مشارکت و درصد سود: این محاسبات باید براساس نرخ تورم و تغییرات قیمت مسکن در بازار انجام شود.
2. هزینه‌های پروژه: هزینه‌ها متغیر و بسته به عوامل مختلف مانند شهر و منطقه مورد نظر متفاوت هستند. هزینه‌های ساخت و ساز براساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در همان شهر و منطقه محاسبه می‌شود.
3. قراردادهای مشارکت ساخت و ساز: به طور معمول، سهم مالک ۵۵٪ و سهم پیمانکار ۴۵٪ است، اما امکان تغییر درصدها بر اساس توافق دو طرف وجود دارد.
4. مشروعیت پروژه مشارکتی: ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه باید با استفاده از فرمول‌های خاصی محاسبه و سود تعیین شود.
5. تنظیم قرارداد مشارکت: قرارداد باید براساس توافق دو طرفه تنظیم شود و قوانین و شرایط عرفی نیز در آن مدنظر قرار گیرد.
6. پیش پرداخت پیمانکار به مالک: پس از قرارداد، پیمانکار پیش‌پرداخت بلاعوضی به مالک می‌دهد تا مالک بتواند مکانی برای سکونت خود فراهم کند.
7. انتخاب وکیل: بهتر است در قرارداد، یک وکیل تعیین شود تا در صورت بروز اختلافات، بتواند تصمیم‌هایی بین طرفین صادر کند و نیازی به دادگاه نباشد، مگر در موارد استثنائی.
8. تعیین مسئولیت‌ها و وظایف: قرارداد باید شامل تعیین دقیق مسئولیت‌ها و وظایف هر طرف باشد.
9. بررسی عملکرد پیمانکار: در صورتی که پیمانکار یک شرکت حقوقی باشد، مالک باید از عملکرد و فعالیت‌های این شرکت آگاهی کسب کند تا از وقوع خسارت‌های مالی جلوگیری شود.
10. امضای رسمی قرارداد: قرارداد مشارکت با شرکت‌های پیمانکاری حقوقی نیازمند امضای رسمی و مهر شرکت است.
11. حق فسخ قرارداد: عدم پایبندی طرفین به تعهدات قرارداد باعث حق فسخ برای طرف دیگر خواهد شد.
12. استفاده از چک‌های بانکی: استفاده از چک‌های بانکی به جای سفته توصیه می‌شود، زیرا در صورت بروز مشکلات، کمتر با مشکلات و دشواری‌هایی مواجه خواهید شد.
13. اطلاع‌رسانی منظم: پیمانکار باید مراحل پیشرفت کار را به صورت گزارش یا جلسات به مالک یا شرکت‌های طرف قرارداد اطلاع دهد.
14. حضور نماینده مالک: حضور یک یا چند نماینده برای مدیریت فعالیت‌های شرکت پیمانکاری به نمایندگی از مالک در قرارداد ذکر شود و شرایط جایگزینی نماینده با مالک اصلی نیز مشخص شود.
15. وراث صاحب زمین یا ساختمان: در صورت فوت صاحب زمین یا ساختمان در طول اجرای پروژه، وراث او مسئولیت ادامه مشارکت در ساخت را بر عهده خواهند داشت.
16. عدم اتمام ساخت و ساز: در پایان مدت زمان قرارداد، در صورت عدم اتمام ساخت و ساز، هر دو طرف حق فسخ قرارداد یا مطالبه ضرر را خواهند داشت.
17. تنظیم قرارداد براساس بودجه و حیطه فعالیت: قرارداد باید با توجه به بودجه مالی مالک و حیطه فعالیت پیمانکار تنظیم شود.
18. ضمانت اجرای پروژه: ضمانت برای اجرای پروژه و تعهدات یکی از الزامات مشارکت در ساخت است.

چگونگی تعیین درصدسودمشارکت در ساخت وساز

در مشارکت ساخت، سهم مالک و سازنده بر اساس میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان (نوساز) در منطقه مشخص محاسبه می‌شود. این تقسیم بندی معمولاً به صورت 55 درصد برای مالک و 45 درصد برای سازنده، یا 60 درصد برای مالک و 40 درصد برای سازنده است.

فرمول محاسبه سود مشارکت در ساخت و ساز

(سود سپرده کوتاه مدت × مدت پروژه) × ارزش زمین = آورده مالک
(سود ماهیانه سپرده کوتاه مدت × C) تقسیم بر B تقسیم بر A= آورده سازنده
سود سپرده کوتاه مدت × مدت پروژه × مبلغ بلاعوض B = سود سپرده کوتاه مدت × مدت پروژه × هزینه پروانه و عواض ساخت C
هزینه کرد سازنده در هر ماه از مدت پروژه × مدت تا پایان پروژه = هزینه کرد سازنده

هزینه کمیسیون در مشارکت ساخت وساز

محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت بر اساس قوانین رسمی مشخص نیست و به صورت توافقی بین طرفین قرارداد انجام می‌گیرد. در ادامه، روش‌های مختلف برای محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت توضیح داده می‌شود.
به طور کلی، رقم کمیسیون مشارکت در ساخت بیشتر از مبلغ کل پروژه است و به عنوان کمیسیون املاک دریافت می‌شود. این مبلغ بیشتر برای پوشش هزینه‌ها و سود مشاورین املاک تعیین می‌شود. اما باید توجه داشت که رقم بالاتر برای کمیسیون املاک به کسی داده نمی‌شود و این مبلغ به صورت توافقی بین طرفین قرارداد تعیین می‌شود. اصلی‌ترین مبنای تعیین این کمیسیون می‌تواند نقش و تلاش املاک در فرآیند مشارکت در ساخت باشد.

کمیسیون مشارکت در ساخت :

بیشتر از مبلغ کل پروژه

کمیسیون مشارکت در ساخت و ساز را چه کسی به عهده ی می گیرد ؟

کمیسیون مشارکت در ساخت بین طرفین قرارداد قابل توافق است و در قانون تعیین نشده است. در برخی موارد، مالک ممکن است تمایلی به پرداخت کمیسیون نداشته باشد، و در برخی موارد دیگر، سازنده‌ها ممکن است تمایلی به مشارکت در ساخت نداشته باشند. این مسئله به توافق بین طرفین و عوامل مختلفی مانند شرایط بازار و سازنده مناسب بودن بستگی دارد. در نتیجه، پرداخت کمیسیون به صورت توافقی و براساس شرایط مشخص در قرارداد صورت می‌گیرد.

شرایط پرداخت کمیسیون :

به صورت توافقی و براساس شرایط مشخص در قرارداد

روش های انتقال سند در مشارکت ساخت و ساز

انتقال سند مالکیت به سازنده با استفاده از چک تضمینی در پایان پروژه

انتقال سند مالکیت در انتهای پروژه با استفاده از چک تضمینی، یکی از روش‌های مشارکت در ساخت است. این روش، صرفه‌جویی در هزینه نقل‌ و انتقال سند را به دنبال دارد. در ابتدا، مالک یا مالکین چک تضمینی به مقدار آورده و سهم سازنده را دریافت می‌کنند و در پایان پروژه، چک را دریافت می‌کنند. توصیه می‌شود این شرایط همراه با جزئیات چک در قرارداد مشارکت در ساخت درج شود.

انتقال سند با چک:

در ابتدا مالک با چک سهم سازنده را دریافت میکند ولی چک را در پایان پروژه دریافت می کنند.

انتقال سند مالکیت در شروع پروژه با استفاده از چک تضمینی سازنده در شروع کار

در روش دوم، مالکین در ابتدای پروژه سهم مورد انتظار خود را به سازنده انتقال می‌دهند و در مقابل آن، چک تضمینی از سازنده دریافت می‌کنند. اما برای اجرای این روش، مالکین باید برخی اصول حقوقی را رعایت کنند، زیرا یک قسمت از سند ملک به نام سازنده منتقل می‌شود. برای مثال:

•  منع دریافت وام با سند انتقال یافته
• منع انتقال سند به غیر تا پایان پروژه
•  منع قرارداد سند در رهن

انتقال مرحله به مرحله سند با توجه به میزان سهم هر فرد یا نهاد

روش آخر برای انتقال انواع سند ملکی در مشارکت در ساخت، انتقال قدرالسهم سازنده با توجه به پیشرفت کار و میزان آورده وی است. در این روش، میزان سهم سازنده از ملک تعیین شده و براساس برنامه‌ای که در قرارداد مشارکت در ساخت درج می‌شود، مالکین متعهد می‌شوند که درصد مربوط به سازنده را به نام وی انتقال دهند. مراحل انتقال سهم سازنده براساس بررسی دقیقی از میزان آورده و هزینه‌ها تعیین می‌شود. این روش دارای دو ویژگی عمده است که در ادامه آن‌ها را توضیح خواهیم داد:

انتقال مرحله به مرحله سند:

میزان سهم سازنده براساس پیشرفت کار و آورده ی وی پرداخت می شود.

روش تعاملی

در این روش، همکاری و تعامل بین مالک و سازنده بیشتر است و برنامه‌ریزی انتقال سهم سازنده بر اساس پارت پارت شدن صورت می‌گیرد. این به این معنی است که انتقال سهم سازنده به صورت تدریجی و در مراحل مختلف پروژه انجام می‌شود. البته باید توجه داشت که هزینه این روش نسبت به دو روش قبلی بیشتر است، زیرا به دلیل پارت پارت شدن انتقال، هزینه‌های بیشتری برای انتقال سند پیش می‌آید.

انتقال به روش تعاملی:

سهم سازنده به صورت تدریجی ودر پایان پروژه پرداخت می شود.

بیشتر شدن هزینه این روش نسبت به روش‌های قبلی، به دلیل پارت پارت شدن انتقال سند

روش تعاملی در انتقال سند در مشارکت در ساخت به دلیل پارت پارت شدن انتقال، به طور کلی هزینه‌های بیشتری نسبت به روش‌های قبلی در بر دارد. زیرا در این روش، انتقال سند تک برگ به صورت مرحله به مرحله صورت می‌گیرد و هر مرحله نیاز به مذاکرات، بررسی‌ها و هزینه‌های مربوطه دارد. همچنین، پارت پارت شدن انتقال سند ممکن است نیاز به وکلای حقوقی بیشتر، هزینه‌های مالی مکمل و هماهنگی بیشتر با مقامات ذینفع داشته باشد. بنابراین، انتقال سند به صورت تعاملی می‌تواند باعث افزایش هزینه‌ها در مشارکت در ساخت شود.

انتقال به صورت مرحله به مرحله:

در این روش انتقال سند به صورت مرحله به مرحله است.