معرفی کامل انواع سند های ملکی
فهرست عناوین
قبل از خرید هر نوع ملک، بررسی سند آن امری ضروری است و با وجود اینکه انواع مختلفی از سند ملکی وجود دارد، احتمال گیج شدن افراد وجود دارد. در اینجا، در بلاگ ویلا بابل به بررسی انواع سند ملکی می پردازیم .
مطالعه این مطلب باعث میشود تا با انواع سندهای ملکی آشنا شده و با خیال راحت‌تری قادر به خرید انواع ملک شوید.
تعریف سند
سند، هر نوع نوشتاری است که در مقابل دعوی یا دفاع قابل استفاده باشد. به طور کلی، سند به دو دسته تقسیم میشود که عبارتند از:
1. سند رسمی
سند رسمی، سندی است که به صورت رسمی تهیه شده و از طریق مراحل قانونی و دستورالعمل‌های مربوطه تأیید و تصدیق شده است. این نوع از اسناد به عنوان شواهدی در اختیار مراجع و نهادهای قضایی و اداری قرار می‌گیرند.
2. سند عادی
سند عادی، سندی است که برخلاف سند رسمی، تأیید و تصدیق قانونی خاصی ندارد و به صورت غیررسمی تهیه میشود و سند عادی ممکن است به عنوان مرجعی برای تأیید ادعاهای حقوقی مورد استفاده قرار گیرد، اما در مقایسه با سند رسمی، اهمیت و اعتبار کمتری دارد.
انواع سند های ملکی
همان‌طور که ذکر شد، سند ملکی دارای انواع مختلفی است که در زیر به توضیح آن‌ها پرداخته خواهد شد. البته برای ساده‌تر شدن مسائل، مشاوره حقوقی ملکی یا وکیل ملکی یا متخصصان حقوقی دیگر نیز می‌تواند به کار گرفته شود.
1. سند قطعی
نوع ایده‌آل سند برای خرید ملک، سند قطعی است که به عنوان سند منگوله دار یا تک‌برگی نیز شناخته میشود و توسط اداره ثبت اسناد و املاک هر شهر صادر میشود. برای طبقه‌بندی در میان اسناد رسمی، سند قطعی یا منگوله دار باید مورد استفاده قرار گیرد.
در واقع، سند قطعی به دو نوع منگوله دار و تک برگ تقسیم میشود و ویژگی‌های هر یک از این دو نوع سند را در ادامه بررسی خواهیم کرد.
• سند تک برگ
سندهای تک برگ، از طریق سیستم تنظیم شده و همه مندرجات آن به صورت تایپی است که باعث میشود دیگر با مشکلات نظیر جعل ساده یا ناخوانایی روبرو نشوید. این نوع سندها، شماره دفتر الکترونیکی و شماره سریالی دارند که می‌توانید از آن‌ها برای انجام امور خود استفاده کنید.
نقشه‌ای که در پایین سمت راست سند قرار دارد، توضیحات کاملی درباره موقعیت مکانی ملک ارائه می‌دهد و همچنین ابعاد مختلف آن را نیز نمایش می‌دهد. سند تک برگ شامل مشخصات کامل مالک، آدرس و کد پستی او و همچنین حاوی یک هولوگرام قوه قضاییه است.
• سند منگوله دار
در سند منگوله دار، متصدیان مربوطه با استفاده از خودکار مشکی، مندرجات سند را نوشته و گاهی اوقات ممکن است در برخی از بندهای سند، متن به صورت ناخوانا ظاهر شود.
لازم به ذکر است که سند منگوله دار به صورت دست‌نویس تهیه میشود و به همین دلیل، جعل و تغییر در آن راحت‌تر است. از اینرو، پرونده‌های بسیاری در قوه قضاییه مربوط به جعل سند منگوله دار وجود دارد. در این نوع سند، آدرس کامل ملک، کد پستی و مشخصات کامل مالک ذکر نشده و این موضوع می‌تواند منجر به بروز مشکلاتی شود.
2.سند شش دانگ
سندی که به صورت کامل به یک فرد تعلق دارد، با نام شش‌جهت یا شش‌دانگ شناخته میشود که از جمله اسناد معتبر ملکی است. عبارت شش‌دانگ به معنای شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است.
“عبارت ‘بالا’ به معنای ‘فضاهای بالاتر’ و عبارت ‘پایین’ به معنای ‘زیرزمین’ است که نشانگر ادعای مالکیت بر روی تمامی فضاهای مرتبط با ملک در ارتفاعات بالا و پایین از زمین می‌باشد. سند شش دانگ، که یکی از انواع سند رسمی است، در قضایای حقوقی مرتبط با ملک، به میزان بسیار کمتری نسبت به سایر انواع سند ملکی، اختلاف خواهد داشت.”
3.سند قولنامه ای
سند قولنامه ای یا مبایعه نامه، یکی از نوع‌های سند ملّی است که توسط خریدار و فروشنده به صورت دست‌نویس تهیّه میشود.
درخصوص سند قولنامه‌ای باید به این نکته توجه کرد که مقدار اعتبار و قدرت قانونی آن در مقایسه با سند قطعی، پایین‌تر است. با این حال، از نظر شرعی و قانونی، این سند همچنان اعتبار دارد و در محاکم می‌توان از آن به عنوان مدرکی جهت استناد استفاده کرد. البته در استفاده از این نوع سندها باید به این نکته توجه کرد که این سند ممکن است با خطراتی نظیر فروش مال شخص دیگری به صورت نادرست همراه باشد.
4. سند شورایی
سند شورایی بیشتر در گذشته رایج بوده و اکنون تنها در برخی مناطق استفاده میشود که دریافت سند رسمی برای مالکیت املاک ضروری نیست. در تهیّه این نوع از سندها از نوشته‌هایی استفاده میشود که شامل امضا و تایید دهیار، شورای روستا، کدخدا و معتمدین روستا میشود.
این نوع نوشته می‌تواند به عنوان یک سند برای خرید و فروش ملک استفاده شود. این سندها در دسته‌بندی سندهای معمول قرار می‌گیرند، اما از نظر اعتبار، از سند قولنامه‌ای بیشتر به شمار می‌آیند.
5. سند رهنی
املاک می‌توانند به عنوان رهن در اختیار افراد و مراجع مختلف قرار داده شوند که برای این کار سند رهنی تنظیم میشود. در این فرایند، یک سند رهن بین مالک و مرتهن ( رهن گیرنده) صادر میشود. اما باید توجه داشت که خرید این نوع املاک مجاز نیست.
باید به خاطر داشت که اگر مرتهن (مانند یک بانک) آن را تأیید نکند، خرید این نوع املاک باطل خواهد شد و فرد با مشکلات بسیاری روبرو خواهد شد.
6. سند اصلاحات ارضی و سند نسقی
به موجب قانون اصلاحات ارضی، کشاورزانی که در گذشته برای اربابان زمین کشت و کار می‌کردند، حق نسق زمین را به دست آوردند. آن‌ها با کشت و کار زمین، آن را آباد می‌کردند و بنابراین، می‌توانستند سند رسمی یا اسناد بنچاقی برای آن دریافت کنند. البته، دریافت این سند به معنای داشتن حق کشاورزی بر روی زمین است و این مالکیت را به هیچ عنوان تأیید نمی‌کند.
7. سند وقفی
املاکی که به منظور امور خیریه، مذهبی و سایر موارد وقف شده‌اند، به عنوان املاک وقفی شناخته می‌شوند و سند وقفی مربوط به آن‌ها صادر میشود. بدان توجه داشته باشید که هرگونه خرید و فروش این املاک غیر قانونی است و در صورت انجام چنین معاملاتی، اعتباری ندارد. به همین دلیل، نباید به هیچ وجه به خرید املاک وقفی روی آورد. این املاک معمولاً به فروش نمی‌رسند و تنها اجاره داده می‌شوند تا هزینه‌های مورد نیاز برای اداره و نگهداری آن‌ها تأمین شود.
8.سند ملکی مشاع
سند ملکی مشاع یکی از نوع‌های اسناد ملکی بین‌المللی است که در آن تنها یک فرد به عنوان مالک خانه یا زمین نیست و دیگران نیز سهام دار هستند. این نوع ملک معمولاً دارای دو یا بیشتر از دو مالک است و به همین دلیل در زمان خرید باید اطلاعات کافی را درباره آن جمع‌آوری کنید تا بتوانید خریدی بدون مشکل انجام دهید.
9. سند ملکی مفروز
مفروز در قوانین مقابل مشاع قرار دارد و به معنی جداسازی سهم یک فرد از مالکیت مشترک در یک زمین یا ملک است که قصد فروش آن را دارد. باید توجه داشت که این نوع از امور ثبتی دارای پیچیدگی‌های بسیاری هستند و ممکن است با مسائل و مشکلات مختلفی برای افراد همراه باشد.
10. سند ملکی المثنی
در صورتی که سند مالکیت یک ملک به دلایلی همچون آتش‌سوزی و سایر علل مفقود شده باشد، مالک می‌تواند از اداره ثبت، درخواست صدور سند مالکیت المثنی را داشته باشد. براساس ماده ۱۲۰ قانون اصلاحی آیین‌نامه صدور سند، شرایط و مواردی برای صدور سند المثنی وجود دارد.
• در صورت از دست رفتن سند مالکیت
• در صورتی که سند ملکی به طور کامل یا جزئی از بین رود.
• در صورتی که سند مالکیت به نام شخص دیگری باشد و امکان بازیابی آن با صدور حکم قضایی وجود نداشته باشد
در صورتی که مالک در اثر گم شدن یا از بین رفتن سند مالکیت، نیاز به سند المثنی داشته باشد، باید این درخواست را به صورت کتبی اعلام کرده و یک استشهادیه فرم چاپی تهیه کند.
استشهادیه باید با امضای حداقل سه نفر که هویت و امضای آنان توسط کلانتری محل یا یکی از دفاتر اسناد رسمی تأیید شده است، تهیه شده و سپس به اداره ثبت تحویل داده شود. سپس اداره ثبت اعلام فقدان سند را به دفاتر اسناد رسمی مربوطه ارسال می‌کند. در نهایت، مالک می‌بایست در یکی از روزنامه‌های منتشر شده این مطلب را آگهی نماید.
11. سند وکالتی
“وکالتی” به معنای سندی است که به نام یک شخص یا چند نفر دیگر به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تهیه شده است. در برخی موارد، به دلیل بیماری یا فوت، یک یا چند نفر به عنوان وکیل از طرف فروشنده‌ی اصلی منصوب می‌شوند که وکالت آن‌ها باید به صورت رسمی و محضری ثبت شود تا برای دیگران قابل اعتماد باشد. در صورت جعل اسناد توسط شخص یا اشخاصی و انجام معاملات غیرقانونی، با پیگیری مسائل حقوقی می‌توان از کلاهبرداران شکایت کرد.
